웰컴자산운용 - 웰컴운용, 천안 물류센터 NPL펀드 1년만에 청산

웰컴운용, 천안 물류센터 NPL펀드 1년만에 청산

신탁공매 통해 자금 회수 성공, 수익률 6% 중반대

이명관 기자공개 2025-08-11 14:34:41

웰컴자산운용이 '웰컴유어신갈리NPL일반사모부동산투자신탁'을 최근 청산했다. 해당 펀드는 천안시 신갈 일대의 물류센터를 담보로 설정된 대출채권에 투자한 구조다. 대출채권 매입 이후 신탁공매 절차를 거쳐 자금을 회수하며 운용을 마무리했다.

6일 금융투자업계에 따르면 웰컴자산운용은 최근 웰컴유어신갈리NPL펀드 청산을 완료한 것으로 파악된다. 해당 펀드는 2024년 6월 설정됐다. 설정액은 600억원 정도였다. NPL 투자 성격의 펀드로 보면 된다. 웰컴자산운용은 해당 펀드를 통해 천안 신갈 소재 물류센터에 투자했다. 투자구조는 1순위 대출채권을 매입이었다.

물류센터는 최근 공사비 증가와 고금리 여파로 개발 단계에서 멈춰서는 곳들이 다수다. 멈춰선 물류센터 개발 프로젝트가 다시 재개되려면 기본적으로 공사비 부담을 상쇄시킬 수 있는 포인트를 잡아야 한다. 보통 개발부지를 할인해 매입하면서 수지타산을 맞추곤 한다. 그런 차원에서 선순위 담보대출은 투자할만한 포인트가 있다고 보면 된다.

웰컴자산운용 역시 이 같은 포인트에서 선순위 대출채권을 매입했다고 보면 된다. 그후최근 진행된 신탁공매를 통해 매수자가 나타났고, 웸컴자산운용은 자금을 무사히 회수할 수 있었다. 1년여 만에 빠르게 자금을 회수한 셈이다. 투자 수익률은 제반 비용을 제외하면 6% 중반대 수준으로 파악된다.

이와 관련 웰컴자산운용 측은 말을 아꼈다. 웰컴자산운용 관계자는 "신탁공매를 통해 회수한 것은 맞다"며 "사모펀드다보니 관련 구체적인 내용을 확인해 줄 수는 없다"고 말했다.

웰컴자산운용은 PF정상화 펀드를 기반으로 다수 NPL 펀드를 운용해오고 있는 하우스다. 특히 저축은행 계열사의 특성을 살려 대출채권 유동화와 정상화에 초점을 맞춘 전략을 구사하고 있다. 대체투자 전담조직을 중심으로 수도권 외곽 물류시설, 중소형 오피스, 개발 예정지 등을 중심으로 선순위 채권을 확보해 왔다.

현재 운용중인 프로젝트성 NPL 펀드만 20여개에 육박한다. △웰컴유어칠성동NPL일반사모부동산투자신탁(302억원) △웰컴유어거제NPL일반사모부동산투자신탁(256억원) △웰컴유어복합NPL1호일반사모부동산투자신탁(373억원) △웰컴유어복합NPL2호일반사모부동산투자신탁(231억원) △웰컴유어복합NPL3호일반사모부동산투자신탁(174억원) 등이 대표적이다.

이들 펀드 모두 이번에 청산한 펀드와 유사하다. 모두 사업 지연 혹은 유동성 경색으로 리스크가 발생한 부동산 프로젝트를 대상으로 선순위 채권을 인수하고, 이후 신탁공매나 자산매각을 통해 회수하는 전략으로 보면 된다.

운용 전략은 보수적이다. 수익률 극대화보다 회수 가능성을 우선시하는 경향이 짙다. 선순위 중심의 담보권 설정과 보수적인 평가액 기준을 고수하고 있다. 내부적으로는 담보자산의 실질가치를 보수적으로 산정하고, 일정 기간 내 회수가 어려운 자산은 초기 검토 단계에서 제외하는 것으로 알려져 있다.

최근에는 웰컴저축은행이 보유한 부실채권 외에도 외부 금융기관의 매각채권에 대해서도 적극적으로 접근하고 있는 모습이다. 금융권 전반의 부동산 익스포저 축소 흐름에 따라 시장에 나오는 매물들이 증가하면서, 정상화 가능성이 높은 채권 중심으로 투자 검토를 진행 중인 것으로 전해진다.